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樓市動向

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[海外] 日本樓你問我答 [複製鏈接]

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JojoLau0708


複式洋房

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1#
發表於 18-12-8 09:49 |只看該作者
本帖最後由 JojoLau0708 於 18-12-8 09:50 編輯

首先介紹background先啦，我就日本留學加就職一起快7年啦。做緊呢閒不動產公司呢就其實由讀書時期就開始part time做起啦。因爲公司其實係香港房地產公司的直營分店啦，難得異國可以講下廣東話，覺得特別有親切感，畢業之後就一直呢度做啦。



因爲自己本身日本工作啦，所以瞭解的資訊或者法例其實係最直接的，所以有陣時見到網路上有d不太正確的消息會覺得幾搞笑同無奈啦。如果對日本樓購買或者日本民宿有咩想瞭解的，歡迎留言問我啊。當然，好奇日本工作環境與壓力都可以啊。haha，因爲呢個pos我公司其實係唔知的。
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JojoLau0708


複式洋房

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2#
發表於 18-12-8 10:08 |只看該作者
回覆 JojoLau0708 的帖子

我先自言自語一段先啦，其實好多投資者或者客人最擔心的買海外樓的問題就係隔山打牛。其實將心比心啦，如果今日你叫我去隔離韓國買樓我都會擔心呢個問題。
其實我自己覺得啦，我公司最大的優勢以及保證，就係總公司在香港。當然啦，總公司意思就唔係話得一間公司。係香港有多間分行。所以如果遇到咩問題，真係急，可以直接踩上公司就有安全感好多。都會更加放心一點，就係我地公司就肯定唔會貪圖小利做臭自己個朵。

打工仔内心句就係，老闆都唔夠膽做臭自己個朵拉。香港分行仲多過日本。講風評我老闆可能仲着緊過d客。
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JojoLau0708


複式洋房

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3#
發表於 18-12-9 10:07 |只看該作者
今日份自言自語啦，其實日本分公司都除佐不動產之外啦，仲有涉及同努力發展好多行業。都係可以幫助在日華人更好生活的行業。比如飲食啦，留學啦……今日一早就收到老闆msg叫我下午去池袋聼一個日本醫美，保險，稅務行業有關的演講會。有無有興趣瞭解呢塊的朋友？有的話，我聼日update下今日其實瞭解到d咩資訊。
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steven1110


大宅

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4#
發表於 18-12-10 17:29 |只看該作者
JojoLau0708 發表於 18-12-9 10:07
今日份自言自語啦，其實日本分公司都除佐不動產之外啦，仲有涉及同努力發展好多行業。都係可以幫助在日華人 ...

你依家係長期喺日本的嘛?其實我自己本身都有興趣呢方面嘅嘢。好似投資買日本樓咁。不如Pm了解下俾我知

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Florida


大宅

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5#
發表於 18-12-10 17:35 |只看該作者
JojoLau0708 發表於 18-12-8 10:08
回覆 JojoLau0708 的帖子

我先自言自語一段先啦，其實好多投資者或者客人最擔心的買海外樓的問題就係隔山 ...

本帖最後由 Florida 於 18-12-10 17:36 編輯

香港邊間不動產？可pm我嗎？
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baby1628


男爵府

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6#
發表於 18-12-12 15:52 |只看該作者

回覆樓主:

https://kknews.cc/world/abyp2mn.html

【環球時報駐日本特約記者 藍雅歌 環球時報特約記者 郝樹華】日本「免費分房」了解下？美國有線電視新聞網(CNN)6日報導稱，隨著人口負增長成為趨勢，「房比人多」的現象在該國各地的居住區愈發普遍。廢棄住宅的激增造成了巨大的資源浪費，不少地方政府紛紛推出「空屋計劃」、上線「棄宅銀行」，以極其低廉的價格尋求外來者「接盤」，一些地區甚至拋出了人口大國想都不敢想的「超級福利」——「入住即送房」。不過在媒體看來，這些政策雖然在一定程度上促進了人口回流、增加了地方稅收，但終究只是「權宜之計」，並沒有看上去那般美好。

對於井田一家來說，居住緊張一直是最頭痛的問題。夫婦二人帶著3個孩子，常年擠在男方的父母家。4年前，夫婦二人分得一套免費住宅，位於東京都地區最西端的奧多摩町，距市中心約兩小時車程。住宅地段雖偏，但這棟兩層小樓房間軒敞，徹底終結了一家人「蝸居」的窘況。據女主人直子反映，剛搬來時社區內還沒什麼人氣，野猴子經常竄入鄰居家的菜地啃食蔬菜。隨著更多住戶到來，野獸「犯境」的狀況才逐漸減少。

井田一家的幸運得益於當地出台的「空屋計劃」。2014年，奧多摩町的「棄宅銀行」網站正式上線，有意定居者可在線上申請，系統將對申請人和當地閒置的房產、或步入高齡的房主進行匹配，並反饋匹配結果。免費住房的申請標準各地不一，但受理方對於申請家庭是否有意「永久性定居」、是否具備「家族延續性」等問題十分關注。一些地區要求申請人的年齡不得超過40歲，或要求申請方必須為夫婦、且膝下至少有一個年齡不超過18歲的孩子。此外，房屋免費並不代表新房主可以一分不花、「拎包入住」。除了承擔房產稅、支付中介佣金外，新房主往往還需要進行大規模的房屋翻修。不過，一些地區對於修繕房屋會提供一定數額的補貼。
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JojoLau0708


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7#
發表於 18-12-13 10:12 |只看該作者
baby1628 發表於 18-12-12 15:52
https://kknews.cc/world/abyp2mn.html

【環球時報駐日本特約記者 藍雅歌 環球時報特約記者 郝樹華】日本 ...


首先非常多謝有呢個問題！最近我都係想講呢個問題好……耐啦。

呢個政策唔係新啦，唔明點解香港媒體會當新鮮的新聞報道。

1，首先要有免費房你要有一個日本中長期簽證，免費樓通常係工作生活都比較偏遠的地區。你如果全家去，無個存款或者日本身份受綜援都真係好惡搞下。附近工作機會都唔多個，人工又低。如果係好地方多人願意去，日本政府最近唔需要又加碼啦。

最近加碼現金獎勵啊，只要你願意離開東京，去中小城市工作，東京都一次獎勵你100萬日元。如果係企業願意離開東京去中小地區。獎勵300啊

可惜都係無乜推行效果。連我自己都絕對唔會制咯。。。送間偏遠舊樓（唔記得講，送的樓宇係d孤寡老人遺留的舊樓同還唔起銀行貸款的樓，原諒我覺得係因爲太偏遠無工作機會，所以先還唔起貸款咯），送多100萬日幣俾我，修理舊樓錢都唔知夠唔夠。
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JojoLau0708


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8#
發表於 18-12-13 10:26 |只看該作者
其次啦全世界買樓都係最緊要location。
我自己或者公司，就絕對唔會推東京大阪以外d樓。
日本人口老齡化係不爭事實。全日本其實得東京人口係增長的。仲增長到想要貼錢送你走
日本其實呢件事上都頗矛盾的，一方面今年再度放寬留日簽證，增加十幾種簽證，另一方面東京人口又增長太快，希望可以遷移人口去中小城市。但作爲一個在日工作的外國人啦，老實講，我就會一直在東京工作。而我相信作爲大多數外國人離講，底綫都大概係大阪啦。

而講返東京啊，東京唔但只係外國人中意離。日本小城市d人都有東京夢。上年大熱的日劇《東京女子圖鑒》就係講小城市女仔帶住夢想離東京奮鬥的故事啦。
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JojoLau0708


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9#
發表於 18-12-13 10:48 |只看該作者
其實買樓最緊要就係location，國家經濟好，整體環境穩定，城市人口增長先會保值增值。所以其實無論我或者我公司都唔會推薦東京大阪之外的樓俾投資客。雖然樓價平好多，驟眼睇回報率高。但係一旦現有租客搬走。就恭喜你啦！因爲你個物業有可能半年都無租客咯。你眼見的未必係真的，小城市的樓回報率再高其實都未必是真的，因爲一旦空半年，咩回報率都係假的。

當然如果你係買福岡京都名古屋之類自住，都係歡迎contact我們公司。因爲自住嘛。但我們有必要將投資的風險先告知投資者咯
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msjlau


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10#
發表於 18-12-13 21:00 |只看該作者
PLease check PM.
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JojoLau0708


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11#
發表於 18-12-14 11:01 |只看該作者
msjlau 發表於 18-12-13 21:00
PLease check PM.

今日個網站唔知發生咩事，反正就一路出錯。希望有您有收到我的pm。
如果無就pos度再留言講我聼
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JojoLau0708


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12#
發表於 18-12-14 11:33 |只看該作者


網絡終於好d啦……
好開心會有人留言啊！！！
原本我剩係打算話當個自言自語地方，然後假使萬一俾老闆發現都可以解釋話係講解房地產嘛

今日份自言自語啦……
其實本身呢我日本係讀珠寶設計的，因爲中意日本首飾簡約精緻的design。好多時遇到客人問起，都會問點解你讀珠寶設計會做日本不動產？？？
其實原本我讀書時期就有入離做part time啦，開頭係離公司幫手拍下單位介紹短片同宣傳片。其實如果今年有睇TVB宣傳易的話，可能已經見到過我個豬頭樣啦，見上圖啦。。因爲真係拍得我好肥下。堅豬頭。

之後發現自己都中意與人交流的。所以就呢度繼續工作啦。當然啦，仲有好多其它原因。比如講我老闆人非常好同正直。我個人就好贊成同欣賞我老闆的工作態度和理念。呢個唔係特登講好説話，所以都唔細講啦，如果有人有興趣知，我就有機會再講下原因。
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JojoLau0708


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13#
發表於 18-12-15 12:09 |只看該作者
今日份自言自語今日休日👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻
自然醒真係好正！！


尋日陪個客去睇樓，個客就永駐離嘅，考慮緊貸款呢件事。其實貸款買樓唔係新鮮啦，貸款一定係首選！對於外國投資客離講，貸款無疑係用最小的資金啟動槓桿，然後層樓自己供養自己（甚至有盈餘）以戰養戰！！以對於在日有中長期簽證的人，因為日本租金實在係太貴了，當然表面上租金銀碼貴唔過香港啦！但係日本樓價相對租金黎講係平的。（比如我現在在住的屋企，大概買可能都係百幾萬港幣左右啦？都唔知有無，因為我住緊層樓300呎，70年樓齡，無電梯，不過位置OK，下北澤。但係租金我係一個月要7000HKD）其實講真，呢層樓如果係有日本銀行貸款，首期3成，我月供連3500都唔知需唔需要。
唉，閒話講多佐啦，反正就係我成日覺得自己好蝕抵，又未夠條件貸款啦。因為在日華人貸款係需要3年稅單的。而我未有啦。

因為日本樓基本全部都係可以以戰養戰，所以今日就update下日本買樓基本要求、息率與年期啦！

對於樓宇方面要求：1、樓宇是新抗震物件（新抗震法律1981年6月頒布，1981年6月以後申請興建的大廈全部符合新抗震要求。因為日本樓盤係寫明建成時間，而日本樓興建大約需要一年時間，所以客人選擇1983後建成樓宇是最保險的。
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JojoLau0708


複式洋房

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14#
發表於 18-12-15 12:22 |只看該作者
2、樓價要求3000萬日幣以上。（呢點對於日本人貸款係無要求的。本地人貸款幾錢都可以）3、最好不要木造。但並唔係完全不可能放款。因為貸款主要係評估地價與樓身價錢。木造可能樓身係貸唔到款，但如果地理位置非常好，貸款給地價也是可能的。


對於客人本身要求：
1、環聯信貸報告
2、1年稅單
3、半年流水


息率與年期：
息率2.4～2.6%之間
年期15年
年齡上限60歲
貸款成數，5-6成左右啦。取決於你購買單位的具體條件。

以上就係外國人在日貸款的要求啦，當然case by case都仲有好多細微的不同或者更多優待可以爭取下，因為貸款的銀行有不同的選擇。具體的操作與選擇，如果有興趣就可以pm問我啦。

希望幫到有想做貸款的朋友啦～～
最後今日假期啊～～～超級開心。
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baby668


子爵府

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15#
發表於 18-12-15 14:24 |只看該作者
JojoLau0708 發表於 18-12-13 10:12
首先非常多謝有呢個問題！最近我都係想講呢個問題好……耐啦。

呢個政策唔係新啦 ...

如果咁樣睇嘅話,即係日本樓根本冇任何投資價值?
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JojoLau0708


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16#
發表於 18-12-15 14:45 |只看該作者
baby668 發表於 18-12-15 14:24
如果咁樣睇嘅話,即係日本樓根本冇任何投資價值?

當然有。係睇位置。你如果要買到咩偏遠位置的話，當然係無投資價值。
香港都有呢d位置ga，西貢都有幾條村有以上情況送都冇人住，例如在西貢同馬按山沙田交界的梅子林村或西貢14鄕的黃竹灣村，上一代移居英國或歐洲，祖屋日久失修，整條村沒有人住，房子全部破爛就像鬼屋一樣，不過這些丟空幾十年房子香港政府沒有收到差响及地租，屋主的繼承人如要從英國或歐洲回流香港居住，也未必能承擔欠政府的差响地租。
唔通因為有幾間殘舊村屋送都無人住，然後就話香港的港島啲樓宇無投資價值？
呢個比喻就係日本e+送樓新聞的真實情形啦。

東京大阪肯定係有投資價值的。尤其係東京！
東京政府就係直接因為人口太多要換血，所以加碼要貼錢請人走。都無人肯走😂仲要所有人都繼續瘋狂離東京tim。你話有無投資價值啦？😆

而且日本近年幾度放寬對大陸的旅行以及工作簽證政策，大陸在日本直接製造了「爆買」等潮語。人多有需求就會促進升值以及保值。不過其實唔使講咁複雜，但係查下一年港人赴日旅行次數都夠曬😂
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baby668


子爵府

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17#
發表於 18-12-15 14:51 |只看該作者
JojoLau0708 發表於 18-12-15 14:45
當然有。係睇位置。你如果要買到咩偏遠位置的話，當然係無投資價值。
香港都有呢d位置ga，西貢都有幾條村 ...

但係朋友講話， 手持東京旺區物業， 七年前買入，雖然帳面升咗，但實質上想賣出去，直頭冇人要， 佢放咗一年都賣唔出， 依家淨係 收租，而且租金回報根本唔高， 所以佢努力呼籲身邊嘅人，千萬不要買日本樓， 買咗必定會一世後悔， 想了解下係咪事實， 因為呢個人其實同佢唔熟，我亦都唔太清楚內容， 佢只係講話 日本人係絕對唔會承接二手樓， 佢 又唔捨得 大幅折讓 放出去
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JojoLau0708


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18#
發表於 18-12-15 15:30 |只看該作者
baby668 發表於 18-12-15 14:51
但係朋友講話， 手持東京旺區物業， 七年前買入，雖然帳面升咗，但實質上想賣出去，直頭冇人要， 佢放咗一 ...


首先要睇返你朋友個物業究竟喺邊啦，我直覺第一反應就係懷疑你朋友係咪有俾不夠專業的日本房地產呃佐。因為其實呢類中介在香港不在小數。他們公司根本就在日本無任何公司，唔清楚日本人的思維以及真正的地理位置價值。隨便將香港的客人就外包佐俾在日的大陸系不動產公司（我經常見到網絡d買日本樓客人話去到日本之後有普通話人士接待佢哋噶）。

然後講返你朋友個case啦，其實我們都經常有香港客人話之前俾人呃佐，層買的樓遇到啲咩問題然後搵到我們公司幫手。我建議就你pm你朋友層樓的資料俾我。我們有專業的日本人團隊可以幫手睇下層樓究竟咩事。
暫時我未有你朋友層樓的資料我只可以講，日本人係會買二手樓的。我自己都有做過買二手樓的日本客人。因為日本的土地是永久所有權居多，好的位置的土地買少見少。所以如果想住在理想的位置，日本人係會接受二手樓的。

你check下你朋友個單位具體問題啊：
1、所謂東京旺區物業，係邊度？真係有客人持有d咩東京旺區——橫濱、神奈川之類都話自己係東京旺區。當然！可能係當時中介的問題啦。最近咩車站、然後距離車站幾分鐘？另外就算係中心五區都好，都要千萬注意，東京一個區其實非常之大。如果一個中介拿住個新宿就話係旺區，就請千萬不要輕易相信。因為就算新宿澀谷，都請具體分析具體的位置。呢個問題其實最後都係嗰句啦，真係搵個信得過的agent啦。
2、所購買單位的戶型。你朋友所購買的戶型是怎樣的？他在購買時有同agent講清楚自己主要係想之後升值賣出賺取樓價升幅的嗎？其實戶型與買賣的關係非常簡單。如果是日本人買黎自住，日本人通常結婚後先會買樓，甚至係有BB之後。所以如果你朋友最後是想賣給日本人。我希望他當時是買了2LDK或者至少係大的1LDK啦。如果唔係，都係回歸那個問題，你朋友當時有同agent講自己的最終目的嗎？如果講佐⋯⋯唉，都係嗰句啦，搵個專業啲可靠的agent比咩都重要。對日本地理位置的熟悉，唔係香港agent話一年黎兩次旅行就會識的。專業事情搵專業人士好啲咯。
3、間樓的年期是？日本人買樓通常會用貸款。因為息率好低。前條的貸款要求有講到，銀行房貸要求是要1983年之後的樓宇。你朋友所購買的樓宇是新抗震的單位嗎？
4、
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JojoLau0708


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19#
發表於 18-12-15 15:45 |只看該作者
baby668 發表於 18-12-15 14:51
但係朋友講話， 手持東京旺區物業， 七年前買入，雖然帳面升咗，但實質上想賣出去，直頭冇人要， 佢放咗一 ...


4、呢個我真係好無言。7年前買的樓租金回報率低⋯⋯⋯⋯

我覺得好震撼，完全唔知俾咩反應好。
可能俾個「有無搞錯啊？！有無可能啊？！」

你朋友係咪買佐有二房東的樓，日文叫サブリース。我公司係絕對唔會推呢類樓俾客人的。但如果回報率低。我好懷疑係有サブリース咯⋯但如果有。我真係唔知點幫你朋友，因為呢種解約非常難。唔知仲可唔可以同當時購買的agent申訴？
再唔係就係你朋友層樓的物業修繕管理費非常貴。
或者係某d裝修部份非常減租金，比如無浴缸（日本人唔租的）、或者係舊式電熱水器（呢種租出去要大幅減少租金的）⋯⋯仲有唔少呢d隱性的減分點啦。但係你唔俾具體圖紙我，我係無辦法清楚話俾你知問題在哪裡。
但係我會覺得好奇怪，因為呢類型問題應該早就幫客人找出、根本唔會推薦呢類樓宇給客人。

其實做呢行以黎我都遇唔少呢d買樓俾人呃之後搵到我們公司尋求解決方法的客人。
真係要講句，日本樓係值得買，但係真係要搵個可靠的公司同agent。唔係隨時俾人當豬仔賣佐俾d日本大陸公司，或者騙子公司，你都唔知啊⋯⋯⋯
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JojoLau0708


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20#
發表於 18-12-16 18:26 |只看該作者
今日分自言自語

今日off離佐池袋有啲嘢做，然後就順便行下街啦

池袋屬於豐島區，好多香港人其實都會覺得池袋好旺。其實呢⋯⋯係旺的。但係如果你仔細睇地圖就會發現，池袋係單獨一個商業圈，離澀谷，新宿、或者其它商業區其實距離都係比較遠。而且因為係中國人的最愛東京聚居地，所以比較亂。所以其實好多在日華人都唔太鐘意住池袋，比如我啦。
當然，都有唔少內地居民係特別鍾意池袋區的。因為小中國咁。

然後今日逛池袋，其實我一個月都唔知離唔離到一次。就發現多左好多奶茶舖啦。日本呢兩年興起珍珠奶茶。做奶茶舖的真的賺到豬頭咁。長期門口都排住2、30人等住買。而今日我行過居然發現一間「tea time」奶茶。買完先想起⋯⋯⋯⋯eeeee⋯「tea time」咪之前香港間「日出茶太」？咪就當時因為塑化劑事件而在香港做唔落去間野咯⋯⋯我仲排佐半個鐘，用佐40HKD買佐杯tim⋯⋯

無言，恭喜「日出茶太」換個地方東山再起。
飲一次應該無事的。繼續行街啦我⋯
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