樓市動向 今日: 0 | 主題: 74404

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畀面勳章

1^#

發表於 09-7-6 00:16 |只看該作者 |倒序瀏覽 |打印

早排賣左層樓，而家睇緊樓，越睇我就越諗；

一間南區舊屋苑3房單位，月租大約$14000，月供則要$18000以上；

同區兩房單位，月供不過8000~9000，如果係新界區買較新既細單位，供款都係差唔多；

我覺得應該租住大單位，買細單位放租，咁樣一來唔會影響生活質素，二來可以投資增值。

但老公不大同意我這個諗法，佢覺得供得起都應該買黎自住，因為遇著唔好既租客好麻煩。

究竟邊個既想法好d？

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kenwow

禁止發言

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2^#

發表於 09-7-6 00:58 |只看該作者

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sweetcouple

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好媽媽勳章

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發表於 09-7-6 09:51 |只看該作者

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PINK2007

子爵府

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4^#

發表於 09-7-6 10:12 |只看該作者

good morning !

純個人意見,有$$$就硬係一間自住,一間放租,但不夠的話硬係一間自已買自已住啦 ! 因為租人家樓/ 出租樓始終不及住自已樓好,萬一兩年加租,兩年收樓那就麻煩,另租樓遇到d唔好租客

所以呢d多餘$$$先買多間租,第一間一定自住 !

pinkpink

原帖由 mother904 於 09-7-6 00:16 發表
早排賣左層樓，而家睇緊樓，越睇我就越諗；

一間南區舊屋苑3房單位，月租大約$14000，月供則要$18000以上；

同區兩房單位，月供不過8000~9000，如果係新界區買較新既細單位，供款都係差唔多；

我覺得應該租住大單位，買細單位放租，咁樣一 ...

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NICOLE123

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5^#

發表於 09-7-6 10:29 |只看該作者

原帖由 PINK2007 於 09-7-6 10:12 發表
good morning !

純個人意見,有$$$就硬係一間自住,一間放租,但不夠的話硬係一間自已買自已住啦 ! 因為租人家樓/ 出租樓始終不及住自已樓好,萬一兩年加租,兩年收樓那就麻煩,另租樓遇到d唔好租客

所以呢d多餘$$$先買 ...

我就買一間細既自住.不過借7成.不過係做類似assets link既揭貸款
有舊錢就等緊再買間細單位收租
而家果舊錢未用就放係bank扣減供樓利息

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6^#

發表於 09-7-6 12:34 |只看該作者

2009.07.05 - 星期日檔案-危險少女 ??????

原帖由 kenwow 於 09-7-6 00:58 發表
睇完今集星期日檔案, 一定唔會買屯門, 元朗, 天水圍~~

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7^#

發表於 09-7-6 12:37 |只看該作者

In the past 10 years, I live in my flat.
And now, I need more space.

=>That's what I am doing now! Hehehehe.......

原帖由 sweetcouple 於 09-7-6 09:51 發表

我兩公婆的策略同你差唔多, 都係租大單位自住, keep住一舊cash, 等機會入市 (長渣又好, 短炒又好), 希望用呢舊錢去搵錢。

[ 本帖最後由 ac321 於 09-7-6 12:38 編輯 ]

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carmenlook

大宅

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8^#

發表於 09-7-6 14:49 |只看該作者

講乜,

原帖由 kenwow 於 09-7-6 00:58 發表
睇完今集星期日檔案, 一定唔會買屯門, 元朗, 天水圍~~

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9^#

發表於 09-7-6 15:56 |只看該作者

個人覺得樓市升完一排應該會回一回, 依個時候買樓好似唔係咁岩.另外係好市時買樓亦唔係咁著數, 除非你係好有需要就例外.
假如用投資角度, 依家重係賣家市, 無謂同人搶貴貨, 賣左樓咪等返買家市先入貨囉

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10^#

發表於 09-7-6 19:40 |只看該作者

原帖由 RT 於 09-7-6 15:56 發表
個人覺得樓市升完一排應該會回一回, 依個時候買樓好似唔係咁岩.另外係好市時買樓亦唔係咁著數, 除非你係好有需要就例外.
假如用投資角度, 依家重係賣家市, 無謂同人搶貴貨, 賣左樓咪等返買家市先入貨囉 ...

我都覺得樓市會向下調，不過未睇到係年尾定更耐。

請問買家市即係乜，係咪樓價下調既時候？

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babyellow

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11^#

發表於 09-7-6 20:51 |只看該作者

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12^#

發表於 09-7-6 23:22 |只看該作者

原帖由 mother904 於 09-7-6 19:40 發表

我都覺得樓市會向下調，不過未睇到係年尾定更耐。

請問買家市即係乜，係咪樓價下調既時候？

買家市即是買家主導,又未必一定係樓價下調先係既, 但起碼放盤量多, 業主接受現實開返一的貼市價,而買家又可以慢慢選擇唔使入錯貨...對於一的資金唔夠, 唔係職業炒家既投資者就最岩喇

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tedghost

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13^#

發表於 09-7-6 23:26 |只看該作者

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尼古丁

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14^#

發表於 09-7-6 23:54 |只看該作者

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15^#

發表於 09-7-7 10:22 |只看該作者

原帖由 tedghost 於 09-7-6 23:26 發表
但冇人知買家市幾時嚟到喎，等吓等吓個人就心急。

好簡單你去地產鋪頭睇下的sales既態度, 就知係買家市定係業主市喇

有時唔係想等佢大跌先買, 起碼等個市情緒回覆正常, 多的業主放盤,比較一下先決定就冇咁易買錯貨啦

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16^#

發表於 09-7-7 10:23 |只看該作者

原帖由 babyellow 於 09-7-6 20:51 發表
有錢的話...唔好買樓收租...買舖就安全一d

有人叫我買工業大廈既單位，租俾人做office~~~

對於我呢d唔係錢多既c9仔黎講，買舖同office都係遙不可及既事，我都贊成唔熟唔做。

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17^#

發表於 09-7-7 10:34 |只看該作者

2009年7月6日
置業新方法以股代樓
股票升值潛力勝物業

【明報專訊】很多人會面對一個老掉牙的理財難題——買樓還是租樓？買樓與租樓的抉擇，牽涉到喜好等非金錢因素，現在我純粹以財務的角度，提出一個介乎買和租之間、非傳統的置業方法，既有租樓的彈性，升值潛力又比買樓更佳：以股代樓。方法很簡單，不直接買樓，而是用買樓的資金，分散投資藍籌股，然後用股息收入租樓住。
讀者先認清一個事實：
A君買入一個市值500萬元、市值月租2萬元(即年租4.8%)的單位自住；
B君買入總值500萬元、現價息率4.8%的領匯(0823)股票、然後用股息收入租一個月租2萬元的單位，兩者什麼分別？沒有分別。
A和B手上都擁有市值500萬元的資產，而且兩人都住在質素近乎相同的單位。
500萬元的單位，和500萬元的股票，在此時此刻的分別不大，長遠而言卻有一個重要分野：股票的升值能力比物業強。
長物業恐貶值租樓騰錢養強股
退一步細想，物業會受到歲月和風雨的摧殘，是一種必然會隨時間貶值的資產；相反，股票必然隨時間升值。在歷史的洪流裏，固然不斷有新公司誕生、舊公司死亡，但歷史已經證明長遠而言(長遠指最少20、30年)，整體企業的盈利必定上升，造就股市「向上」的大方向。
買入一個500萬元的單位，經過30年折舊，扣除通脹之後這個單位的實質價值(real value)一定比500萬元少。分散買入一籃子市值500萬元的大藍籌，然後用股息租樓住，股息隨上市公司的盈利增加，足以支付租金之餘，還有額外現金流可供再投資(或者細屋換大屋)。企業盈利增加，亦會推高股價，30年之後股票的價值肯定遠超500萬元，「以股代樓」明顯跑贏直接買樓。
你或會問：剛剛踏足社會、成家立室的青年人，哪有財力一口氣掏出500萬元買股票？買樓能做按揭，買股票卻不能，「以股代樓」的置業策略，對多數人來說沒有實用價值。
答案：以股代樓也可以製造一個類似供按揭的效果，供按揭變成了供股票；讓我用例子說明。為了簡化問題，現在假設一個長期零通脹的環境。先看一個按揭例子，廖君有意買入一個500萬元的單位，供款30年，供款期的平均利率5厘，九成按揭的首期為50萬元。由此推算，每年供款約29萬元，即月供2.4萬元。附表是這筆按揭的還款進度表，列出了每年年底的按揭餘額。
30年之後，廖君終於擁有屬於自己的dream home。由於沒有通脹，這個單位的名義價值(nominal value)維持不變，但單位經過30年歲月的摧殘和折舊，其實質價值應該少於500萬元。
廖君現在改變主意，決定不直接買入這個單位，而是採用「以股代樓」的策略，先把首期的50萬元，分散買入一系列藍籌股，然後將本來每年用來供按揭的29萬元，其中一部分用作交租，餘額也用來買股票。即是說，本來的供按揭變了供股票。
假設租值是樓價的5%(25萬元)，由於沒有通脹壓力，租金長期維持不變；又假設廖君的股票組合之中，30年來的平均股息率是3%、平均每年資本增值5%，總計年回報是8%。從歷史觀之，8%的實質回報率屬合理。
30年之後，廖君雖然沒有自己的單位，手上卻有一大堆股票。以上述的假設計算，這些股票的市值近乎1000萬元，比原來的樓價足足高出1倍；以3厘股息計算，每年股息足夠支付租金有餘。如果此時廖君沽出股票套現，足足可以買入兩個單位。結論是：同樣是付出50萬元首期、每年投資29萬元，以股代樓明顯優於按揭供樓。
買樓孤擲風險大分段買股勝算高
你或會問：假設一個30年零通脹的環境是脫離現實，因為通脹是無處不在的經濟現象。
答案：無論有沒有通脹，都不會影響以下的結論：樓價和租金固然會隨通脹上升，但長遠而言，股票的名義回報率也因為通脹而增加，物業和股票的相對升幅是相同。
以股代樓，亦隱藏以下兩個重要優勢：
一、平均成本，減少看錯市風險。多數人買樓時，往往忽略了一個事實：買樓是一次過的投資決定，自住的小業主只會買一間屋，不能分段入市，結果需要面對挑選入市時機(market timing)的巨大風險。
如果不幸在樓市的高位買入，一不留神就會變成負資產。反之，以股代樓能大大減少看錯市的風險，做到類似平均成本法(dollar cost averaging)的效果，即每次增持股票，都只以一小筆資金入市，股市跌得低時買得多、升得高時買得少。一般的股市周期，短則2、3年，長則7、8年，30年的供款期肯定能橫跨幾個升潮跌浪，投資者只要持之以恒，買股的成本一定會是股市的平均水平，避過孤注一擲而犯錯的機會。
股彈性大抵樓市變天
二、很少人留意到，股票比物業有一個先天優勢：可分割性(divisibility)。物業只能一間一間買賣，每間涉及的資金動輒數百萬元；股票卻是逐手買賣，每手金額不過數萬元。
人生難料，30年的供樓生涯期間難免有不測，若出現一次金融危機，拖累樓價暴瀉，很易成為負資產，再禍不單行失業的話，既不能沽出物業套現還債，也因沒有收入而喪失供樓能力，此時唯有銀主盤收場。運用以股代樓一招，在危難時可以沽出部分之前買入的股票套現交租，餘下的股票仍能產生股息收入，暫時緩衝財政困難。
此外，買樓自住的業主即使認為樓市熾熱、即將面臨調整，很易陷入束手無策之窘局；較精明的業主或許會沽出物業、租樓暫住以避開樓市跌浪，但麻煩之餘，成本亦高昂。相反，「以股代樓」的置業者，如果認為樓市即將崩盤，只需在彈指之間沽出部分股票，等待市冷卻下來，再重新部署。
撰文：Brian Liu(廖匯恒)
Email：[email protected]

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各位高人對這件文章的講法認同嗎？

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18^#

發表於 09-7-7 10:35 |只看該作者

Now, I like buy the parking space!

原帖由 mother904 於 09-7-7 10:23 發表

有人叫我買工業大廈既單位，租俾人做office~~~

對於我呢d唔係錢多既c9仔黎講，買舖同office都係遙不可及既事，我都贊成唔熟唔做。

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MRNT

男爵府

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19^#

發表於 09-7-7 10:45 |只看該作者

原帖由 ac321 於 09-7-7 10:35 發表
Now, I like buy the parking space!

工廈車位租金回報率高既真係唔怕買. 住宅車位升值就好似慢左小小。唔知係咪而家油價貴，市區少左人抓車?

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