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C9仔的直覺感應 - 忽然居屋 [複製鏈接]

scotttlk

子爵府

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1^#

發表於 11-6-20 18:59 |只看該作者 |倒序瀏覽 |打印

本帖最後由 scotttlk 於 11-6-20 21:55 編輯

我C9仔, 一向做事憑直覺。早先同大家討論坊間智慧, 用地産股測樓市。

今日又有一點直覺, 有關於社會忽然居屋。市場反應很大, 我相信大家都有各自睇法。

我想提出一種分析, 本該屬學者及高層次論政的看法。但香港只屬彈丸之地, 學術的或論政的各小圈子機構都只高乎口號, 和道聽途説, 令人失望。

想了解忽然居屋對摟市的影響, 要先看資源從何而來, 資金最終跑到那裏去了。居屋土地何來呢? 曾特首一早已提出復建他不同意, 後來也提到土地何來同一題目。

資源從何而來

地產商一早己知市區核心地段上優質, 不會受到復建居屋影響, 因為根本缺地。若市區核心地段尚餘土地都改為居屋, 由次等物業吸干市區新土地供應。那地產商手上俬人優質物業更俙有, 更受益, 所以部分依賴收租的早已表態支持居屋。

若真的折公園, 拆市政大樓, 拆社區設施, 改建居屋, 那社區設施更加短暫。私樓自設平台花園, 會所, 商場...等設施會更加寶貴。所以, 若居屋儀題重啟, 以起樓為主的地產發展商 , 會更加令樓盤精品化, 所謂豪宅化, 賣更高檔次。但會同時發動輿論, 迫居屋起密D, 霸用更多市區缺乏的休憩和社區設施土地, 寧願次等的居屋起得多D, 海境好濫用靚地好, 總之令舊區及城市規劃越亂, 越顯出大型私樓有規劃的好處。

同一道理, 極優質市區物業小業主, 同樣在喑喜。

錢又從何而來?

凡事有利, 必有敝。

從前資助房屋缺資源, 所以發明居屋作為創造資金作資助公屋的興建。即係政府不出錢, 改居屋出地。賣樓後的錢作資助公屋之用。站在公營房屋的圈子, 你不會想起居屋主樓價大跌, 因為咁樣會自己斷資金來源。即使有人在公營房屋的圈子亂來想破壞樓價, 英政府亦會干涉, 因為居屋賣唔出就要向庫房求助。用公營房屋破壞樓價, 等同打英政府收入主意, 所以港英都有個機制令公營房屋適可而止。所以英治的香港, 公營房屋越多, 市民受益於釋放生產力, 社會就越繁榮, 樓價因社會資源投放洽當, 亦一直反映著經濟的成果在樓價上。

造就公屋也豪宅化精品化

但今天政府有的是盈餘, 所以居屋可以真接用盈餘去起, 冇盈利目標。居屋賣得好, 只資助超豪華公營房屋的出現。因為公營房屋的圈子眼見政府忽然自己注資起樓, 起好後賣不出不必負責。但眼見收入大好的話, 定必眼紅, 要求拿來用。之所以, 一提到復建, 連公營房屋的圈子也急急表態, 部分公屋願意讓給政府建居屋。圈子裏人人想分享賣樓的錢, 誰願去理必蝕的公屋? 而圈子裏錢多了, 公屋地又少了, 除了夾硬提升每間屋造價, 難道要把盈餘還給政府嗎? 公屋居屋土地是從政府手上圈回來的, 錢用不著。咁盈餘當然用來加快拆舊公屋重建大花特花了, 從而斷絕自由經濟資金鏈, 錢都浪費了, 不再在金融體系貢獻社會。

錢又會往何處去決定禍福

所以, 復建居屋, 要看制度怎定。若收益都跑到不必要的地方去, 浪費在不能激發新生產力的地方, 或稱浪費, 會令一個社會必然出事。所以CY梁和董特首最令人恐懼的, 便是到今日殺死了社會繁榮的基楚, 還不知錯。

香港在07年後的樓市, 便是建立在不會再輕別受破壞的資金鏈。賣樓收了錢是私人業權, 私人可以拿錢去租樓, 支持租金市場。日後儲到錢可加碼再買樓, 一買又支持了未來的樓市。到時另一業主收到一筆錢, 又可以租, 又可以再買樓, 生生不息。只要沒有外資大鱷吸引賣樓的資金到股市, 然後大跌7成收走業主的血汗錢, 香港人多年來慢慢類績的財富實力, 一步步反映在樓價上。以至在自由巿場競爭慢一步的人, 有一種追不上的感受。以往港英久不久就洗劫投資者, 人人窮光蛋, 追不上的人群反而黑心的高興。

曾特首會明白嗎?

即是話, 中港政府從97後吸收了教訓, 不許大鱷愚肉恆指, 而且放棄不懂金融的董生及CY, 換曾特首, 意義就在於此。以上的道理, 曾特首會不明白嗎? 曾特首來推居屋, 只看他政策是搞生產力, 鼓勵再投資再建設, 還是董生式搞破壞破壞, 方可知香港是向新加玻方向走, 還是向希臘式走。