吹水玩樂

時事理財

由家出發

媽媽天地

育兒教養

情報分享

意見反饋

聯絡管理員

我的中心

Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 樓市動向› 樓價真的會大幅下調嗎？

樓市動向今日: 0|主題: 74402

收藏本版

發帖

返回列表

跳至頁

查看: 2719 | 回覆: 32

樓價真的會大幅下調嗎？ [複製鏈接]

Ellen

大宅

積分: 4869

BK Milk勳章

1^#

發表於 12-1-4 19:06 |只看該作者 |倒序瀏覽 |打印

睇左幾個post，有D唔係好明。兩年前已經有好多人賣哂自住樓等樓價跌，到今時今日都唔見跌好多。反而見有好多人開始想上返車，因為始終長租冇著數的心態。係咁的話，有一班人搶住入巿，有需求，樓巿又跌得去邊呢？再者，果班見身邊人不斷放盤，自己堅持唔放的，佢地又點會而家反而賣呀。

我想除非真係有些災難性事件先會大幅下跌啫，不過，呢個情況人人都唔想囉！

始終香港地少人多，而今次的樓巿調整係意料中事，連街巿阿姑都知，又點會跌得去邊呢？

其實手握大量現金的人真係大把，樓巿大幅下調真係未必囉！

以上純屬個人愚見，不喜勿插！

0 1 0

私人傳訊

Dabb

大宅

積分: 3025

2^#

發表於 12-1-4 19:31 |只看該作者

樓市大趺並唔係好事, 如果買物業都無法保值, 咁就死得啦.

私人傳訊

ac321

侯爵府

積分: 24705

好媽媽勳章

3^#

發表於 12-1-4 20:14 |只看該作者

有人睇升,有人睇跌,其實大家都係靠估,又何必太認真呢!

點評

ume

發表於 12-1-5 11:39

私人傳訊

Ellen

大宅

積分: 4869

BK Milk勳章

4^#

發表於 12-1-4 20:49 |只看該作者

我並沒有勞氣

只是看完Post後有感而發啫。既然咁多人一味狂望樓價大跌之餘，嘗試從經濟角度做一些簡單分析，旨望一些媽咪不要盲目跟從罷了。

私人傳訊

momotam168

男爵府

積分: 5774

5^#

發表於 12-1-4 23:31 |只看該作者

回覆：Ellen 的帖子

其實我都几認同你既睇法

私人傳訊

c147258hk

大宅

積分: 1918

6^#

發表於 12-1-4 23:36 |只看該作者

d所謂專家都唔知邊個會估中，大家靠估，希望自己期望的會發生

http://hk.realestate.yahoo.net/c ... K_TML2&id=16086

http://hk.realestate.yahoo.net/propertynews/1325665500.html

私人傳訊

leanna~

禁止訪問

積分: 32957

7^#

發表於 12-1-5 00:17 |只看該作者

引用：我並沒有勞氣+只是看完Post後有感而發啫。

提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽

私人傳訊

vvnpo

禁止訪問

積分: 9160

8^#

發表於 12-1-5 03:27 |只看該作者

回覆：樓價真的會大幅下調嗎？

提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽

私人傳訊

Ellen

大宅

積分: 4869

BK Milk勳章

9^#

發表於 12-1-5 07:08 |只看該作者

回覆：樓價真的會大幅下調嗎？

我又唔係評論員，亦都唔係專欄作家，只係有感而發想同大家分享下啫。如果講得令部分人唔like的，謹此致歉。

私人傳訊

妤妤

男爵府

積分: 7009

10^#

發表於 12-1-5 08:06 |只看該作者

引用：我又唔係評論員，亦都唔係專欄作家，只係有

原帖由 Ellen 於 12-01-05 發表
我又唔係評論員，亦都唔係專欄作家，只係有感而發想同大家分享下啫。如果講得令部分人唔like的，謹此致歉。 ...

講得啱唔啱聽都冇問題架，大家表達自己的意見啫！

點評

MariaTsui yes 發表於 12-1-5 18:46

leungping23 agree 發表於 12-1-5 11:28

**************************************** 芍妤bb 10/11/2004 在聖保祿醫院出世，體重 2.6Kg。 ****************************************

私人傳訊

Ellen

大宅

積分: 4869

BK Milk勳章

11^#

發表於 12-1-5 08:22 |只看該作者

回覆：momotam168 的帖子

多謝支持

私人傳訊

Ellen

大宅

積分: 4869

BK Milk勳章

12^#

發表於 12-1-5 08:23 |只看該作者

回覆：妤妤的帖子

多謝鼓勵

私人傳訊

reverof

子爵府

積分: 12370

13^#

發表於 12-1-5 10:37 |只看該作者

事實香港樓價升到普羅大眾都買唔起，既然供唔起，無謂冒險高追！
所以政府唯有出政策壓止炒買。

呢一刻只有地產經紀希望樓市升！

點評

yellowmama 地產經紀只想有成交, 吾會理佢升定趺, 有買賣做就得嫁啦發表於 12-1-5 16:30

私人傳訊

leungping23

伯爵府

積分: 17490

14^#

發表於 12-1-5 11:35 |只看該作者

雖然大數多香港人希望樓市下調從而容易上車, 但強國那份勢力實在銳不可當!

私人傳訊

大力大力

琥珀宮

積分: 198230

醒目開學勳章大廚勳章

15^#

發表於 12-1-5 11:37 |只看該作者

今個跌市週期會比較長, 唔似 97 , 03 甘急，最大原因係現時按息低！

租金明顯下跌尤其是新盤，比 d 耐心等一下 ~~

唔使急！！

大力理財篇之子女理財！

http://www.baby-kingdom.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3868590&extra=page%3D1
買基金真係好傷
http://www.baby-kingdom.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3294843&extra=page%3D1

私人傳訊

c147258hk

大宅

積分: 1918

16^#

發表於 12-1-5 11:37 |只看該作者

reverof 發表於 12-1-5 10:37
事實香港樓價升到普羅大眾都買唔起，既然供唔起，無謂冒險高追！
所以政府唯有出政策壓止炒買。

如果真係「普羅大眾都買唔起」，雖然少左，但宜家d成交係邊d人黎架？幾個月前d成交邊到黎呢？

其實，所謂「買唔起」，會唔會只係d人應該買唔起呢？例如無好好儲錢，大花筒，無計劃，又或者只係做左野三、五年，又可能收入低(月入得一萬又想買樓).......有無人有d實例？

同97非常唔一樣，香港宜家跟本已經無炒買啦

私人傳訊

ume

公爵府

積分: 29804

17^#

發表於 12-1-5 12:04 |只看該作者

reverof 發表於 12-1-5 10:37
事實香港樓價升到普羅大眾都買唔起，既然供唔起，無謂冒險高追！
所以政府唯有出政策壓止炒買。

我認為而家唔係啲人"買唔起"樓，而係啲人怕加息、怕買貴而"唔敢買"；當然亦有人想買既樓遠高於自己的能力範圍，這些情況就唔好計啦。

其實"買唔起"和"唔敢買"係本質上係有分別的，對於用家而言，我認為而家係"唔敢買"既市況，其實樓價並未真正全完脫離大眾既能力，好多人而家供樓都係只佔入息40%以下(我自己係大約25%)，其實都唔算太高，咁點會係買唔起？

咁當然亦有人持相反意見，他們會認為今後利息會加得好快，快過你加人工的話，甚至最壞既情況係利息又加，人工減even連工都搵唔返。如果閣下係對前境咁無信心，咁就當然要睇定啲先好入市啦！

박하 : 300년이 지나도 당신을 기억한다. ; 저하 : 300년이 지나도 당신을 사랑합니다.

私人傳訊

Ellen

大宅

積分: 4869

BK Milk勳章

18^#

發表於 12-1-5 12:14 |只看該作者

回覆：樓價真的會大幅下調嗎？

我都同意而家D人係唔敢買，甚至係唔願買，因為想等個巿跌執平貨。但試問又點會突然間有咁多平貨出現呀，就算有都唔到我地執啦，大家都係安於現狀好D！

私人傳訊

leungping23

伯爵府

積分: 17490

19^#

發表於 12-1-5 12:29 |只看該作者

Ellen 發表於 12-1-5 12:14
我都同意而家D人係唔敢買，甚至係唔願買，因為想等個巿跌執平貨。但試問又點會突然間有咁多平貨出現呀，就 ...

都係果句, 個巿跌幾多, 班強國同胞就接幾多, 有新盤, 佢0地幫你托高D, 等你唔洗同佢爭!

個人愚見"大跌就唔會喇, 買樓就要量力而為, 資金唔多咪買細D或者偏遠D羅, 起碼上到車先"

私人傳訊

joey1001_1001

伯爵府

積分: 17473

畀面勳章

20^#

發表於 12-1-5 13:02 |只看該作者

本帖最後由 joey1001_1001 於 12-1-5 13:08 編輯

經濟日報唐榮買樓10大誤解, 大家點睇!

1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。

還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。

估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。

結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。

因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。

結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。

首先要搞清楚一樣野，就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。

但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。

貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。

3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。

租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、業主真係好有錢(沒有收入壓力)

因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、被發展商食盡溢價的一手樓
二、業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品

顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。

香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。

10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。

因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)

補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。

後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。