樓市動向

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DruidLam


大宅

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1#
發表於 13-2-4 10:03 |只看該作者
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130204/18156194

前財政司司長梁錦松先生上周末在一個論壇表示，香港樓市未來幾年有重演「八萬五」災難的機會。他認為住宅單位供應已在逐步增加，往後兩三年推出的住宅將比過往五年多。只要利率回升，實質利率由負數變成正數，超高樓價便會受到借貸成本上升及供應增加的雙重打擊，樓市便有可能大幅逆轉，就像回歸過後前特首董建華推出八萬五建屋大計加上亞洲金融風暴的情景一樣。
我們認為梁錦松先生的憂慮實在有根有據，不僅特區政府財金官員需要重視，準業主、買家、投資者及一般市民都不應低估樓市面對的巨大風險。
先看一下「八萬五」政策出台時的背景。九六、九七年香港經歷第一次樓市「瘋潮」，樓價節節上升，前港英政府推出一系列短期措施包括收緊按揭，推出各種各樣貸款計劃、夾屋計劃都未能協助市民置業，都未能令樓市降溫，樓市、樓價問題更成為當時社會最大的矛盾，特首選戰中的最重要議題。面對這樣的社會經濟氣候，當選特首的董建華決定以解決房屋問題作為施政重點，就職演說提出了八萬五建屋大計，希望能透過增加供應穩定樓市。只是，從投資者到置業者到一般市民都被長期的樓市亢奮沖昏頭腦，深信「有買貴冇買錯」的道理，認定政府打擊樓市無能為力，「八萬五」遠水救不了近火。
誰知道金融風暴驟然來襲，原來聚焦亞洲的游資熱錢大舉撤回美國，各國貨幣備受貶值壓力，香港也因受狙擊而必須大幅加息以維持聯滙制度。這樣下來，本地樓市便受到供應大增、借貸成本上升的雙重衝擊，樓價迅速下跌三、四成，並且形成爭相拋售套現的惡性循環，令樓價幾年間下跌近七成，樓市變成一潭死水，數以萬計居屋單位被迫空置，成了塵封的老鼠窩。
十五年後的今天，樓市的氛圍跟「八萬五」出台時實在非常相似。特區政府雖已推出多項辣招，並從前年底開始積極增加土地及房屋供應，剛推出的施政報告更以房屋政策為未來五年施政重點，但投資者、業主、市場人士都不當一回事，認為樓市亢奮將會無限期延續，樓價可以不斷上升，政府根本無招可用，無能為力。問題是房屋供應開始明顯增加，從私樓到居屋單位應已重拾升軌；只要超低利率情況稍微上升，利率由負數變成正數，遠遠脫離市民負擔能力的樓價登時變得難以支持，隨時暴跌兩、三成，並像九八年後那樣把所有人包括政府投資者及業主殺個措手不及，把經濟弄得奄奄一息。
應該看到房地產不但是市民生活必需品，也是重要的投資商品。這樣的投資商品有一個明顯特性，那就是樓價越升越多人追逐購買，樓價越跌則需求越少。樓價越升，樓房投資價值越高，可圖利潤越大，不管是坐擁資本的人或準業主都會爭相入市希望捕捉升浪，賺取巨額利潤，或至少避免將來要支付更高昂的樓價。但當樓市轉勢，樓價回落時，投資者及準業主都會再坐一會，考慮再三才入市，以免買貴貨招致損失。換言之，樓宇特別是私人樓宇需求不容易捉摸，很容易出現市旺時高估、市淡時低估的情況，令樓價波動更大。回歸後的樓市大逆轉正是高估需求加上利息抽升的後遺症。現在，梁振英同樣以需求殷切為理由，大幅增加樓宇供應，這便可能再次估錯市，再次高估市場需求。一旦利息在明年開始回升，本地樓市便可能像回歸後那樣從盛轉衰，樓價跌幅甚至比當年更驚人。

盧峯
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0030


公爵府

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認識瑞士牛牛第二回 認識瑞士牛牛第一回


2#
發表於 13-2-4 10:55 |只看該作者
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嗯，馬上放盤～～
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3#
發表於 13-2-4 11:07 |只看該作者

回覆：蘋論：「八萬五」夢魘將會重現？

八萬五之後，政府為了振興經濟，董伯伯、曾煲呔求大陸放自由行救港，香港經濟慢慢好過來。筆者似乎著墨在八萬五。其實，經濟衰退是因為金融風暴、八萬五根本未出再過。否則現在就唔會缺少供應。

要驚，應該是環球金融危櫟。筆者是蘋果吧？這篇明說樓巿暗反cy多些。

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3333    發表於 13-2-4 11:59
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mirrorla


大宅

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4#
發表於 13-2-4 11:08 |只看該作者

引用：+http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/

原帖由 DruidLam 於 13-02-04 發表
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130204/18156194

前財政司司長梁錦松先生上周末在一個論壇表示 ...

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ha8mo


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5#
發表於 13-2-4 11:55 |只看該作者
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786


伯爵府

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6#
發表於 13-2-4 12:02 |只看該作者

引用：Quote:786+發表於+13-2-4+11:07+八萬五之後

原帖由 ha8mo 於 13-02-04 發表
八萬五當年成為火上加油的口術
是的。純口術。我負過1.32m資產自住樓，當年都恨死董伯伯。及後才明白佢真係唔好腳頭又唔好彩，做左替死鬼。
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andy.ma


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7#
發表於 13-2-4 12:13 |只看該作者

回覆：ha8mo 的帖子

根本不關董伯伯及八萬五

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ekhc    發表於 13-2-5 00:41
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andy.ma


男爵府

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8#
發表於 13-2-4 12:15 |只看該作者

回覆：786 的帖子

如果再咁icrazy.再來一次風暴，d人又鬧政府

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ekhc    發表於 13-2-5 00:41
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ha8mo


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9#
發表於 13-2-4 12:57 |只看該作者
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Joball


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10#
發表於 13-2-4 13:10 |只看該作者

引用：根本不關董伯伯及八萬五

原帖由 andy.ma 於 13-02-04 發表
根本不關董伯伯及八萬五
可能現在的特首越來越差，相對來說董伯伯變得好左
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ha8mo


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11#
發表於 13-2-4 14:39 |只看該作者
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ha8mo


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12#
發表於 13-2-4 14:39 |只看該作者
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tom_s18


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13#
發表於 13-2-5 00:30 |只看該作者
歷史會以不同的形式重演，我相信好大機會……
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ekhc


子爵府

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14#
發表於 13-2-5 00:42 |只看該作者
tom_s18 發表於 13-2-5 00:30
歷史會以不同的形式重演，我相信好大機會……
let's see ...
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786


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15#
發表於 13-2-5 08:24 |只看該作者

回覆：蘋論：「八萬五」夢魘將會重現？

這篇比較中肯。純談樓巿
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ha8mo


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16#
發表於 13-2-5 11:13 |只看該作者
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joeyyungbbb


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17#
發表於 13-2-5 12:18 |只看該作者
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ume


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18#
發表於 13-2-5 12:26 |只看該作者

回覆：蘋論：「八萬五」夢魘將會重現？

其實任何時候都要有最壞打算，總之最重要係守到，唔理能力，以賭大細心態入市，咁就幾時入、買咗都係高風險！

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小諾諾    發表於 13-2-5 23:18
swanmonki  agree  發表於 13-2-5 19:11
박하 : 300년이 지나도 당신을 기억한다. ; 저하 : 300년이 지나도 당신을 사랑합니다.
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joeyyungbbb


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19#
發表於 13-2-5 18:26 |只看該作者
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WKFai


別墅

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20#
發表於 13-2-6 14:37 |只看該作者

回覆：蘋論：「八萬五」夢魘將會重現？

社會上有各式各樣的階層，沒有一個政策能夠滿足各階層的需要，香港人對政府要求越來越高，依頼得很，沒有對他們點對點的政策出台就一味反反反，或者現在資訊發達，人心被一些三番四次重覆的資訊洗腦，缺乏自己思考去判斷，這個社會自然會各走極端，爭執不斷。「八萬五」其實對基層係德政，97剛剛遇上金融風暴，失業者眾才導至如此地步。
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